Visão Geral: Configurações & Capa
Antes de mergulhar nos números, entenda como organizar sua conta, sua empresa, seus projetos e seus cenários — e como ler a Capa, o resumo executivo de cada estudo.
1. Perfil e Configurações da Empresa
No menu do seu perfil (canto superior direito) você vê seu nome e e-mail e pode sair do sistema. Já a identidade e os padrões financeiros do escritório ficam em "Configurações da Empresa".
Identidade visual
- Logotipo (envio de imagem) e a cor de fundo do logo.
- Nome da Empresa, que aparece nos relatórios e na Capa.
- Cor primária do sistema (cabeçalhos, botões e destaques).
Padrões financeiros
- Taxa de Desconto a VP (% a.a.): a taxa-padrão de todos os estudos — afeta diretamente a Margem VP e o ROI VP.
- "Margem VP considera Permuta Física": se ligado, o VGV das unidades de permuta física entra no denominador da margem.
Atenção
A Taxa de Desconto é uma premissa global: alterá-la recalcula a Margem VP e o ROI VP de todos os estudos. Use a taxa que representa o custo de oportunidade do capital da sua empresa.
2. Plano e Membros da Empresa
No Painel da Empresa você gerencia quem acessa a plataforma e o plano contratado.
Membros
- Convide pessoas por um link de convite — quem entra fica vinculado à sua empresa e compartilha os projetos.
- Veja a lista de membros e remova acessos quando necessário.
Plano
- Veja o plano atual e faça upgrade.
- Premium: até 5 usuários. Enterprise: usuários ilimitados.
- O plano define limites como número de usuários e de viabilidades.
3. Projetos
O projeto é o "container" de um empreendimento. Dentro dele você cria vários cenários de viabilidade. Ao criar um projeto, você define:
- Nome do projeto e Modelo (Incorporação ou Loteamento) — o modelo define a mecânica do motor.
- Área do terreno (m²) e Data de início (o mês 1 de todo o cronograma).
- Endereço: digitando o CEP, o sistema busca o logradouro automaticamente (número, cidade e UF).
- Observações livres.
Organização
Na lista de projetos você alterna entre grade e lista. Se a empresa tiver o módulo de Loteamento, os projetos aparecem agrupados por modelo (Incorporação / Loteamento).
4. Cenários de Viabilidade (versões, tipo e status)
Cada projeto guarda quantos cenários você quiser — é assim que você compara hipóteses (preço, prazo, custo) sem perder o histórico. Cada cenário carrega três marcadores que você pode editar a qualquer momento:
Clique (ou foque) em cada marcador do cenário abaixo e a nota ao lado explica para que serve.
Cenário de Viabilidade (Exemplo)
MARCADORES DO CENÁRIO
Como funciona
Clique (ou foque) em cada marcador do cenário ao lado para entender para que serve e como usar.
Ações por cenário
Duplicar (para testar uma variação), exportar em JSON e definir um cenário de referência — que aparece na coluna "Referência" da Capa para comparar lado a lado.
Salvar e "Salvar como nova viabilidade"
Dentro de uma viabilidade, o ícone de salvar mostra um check quando está tudo salvo e só volta para "salvar" quando você faz alguma alteração — se nada mudou, o sistema nem pergunta ao sair. O botão ao lado (com um "+") faz "Salvar como nova viabilidade": preserva a original e cria um novo cenário com o estado atual. Também aparece na caixa de aviso ao sair sem salvar. (No plano Starter, essa função pede upgrade.)
5. A Capa, box a box
A Capa é o resumo executivo do estudo: tudo o que você parametrizou nas abas converge aqui. Veja o que cada box significa.
Cabeçalho
Mostra o nome da viabilidade, o selo da empresa e a Data Base (editável) — o ponto no tempo para onde todos os fluxos são trazidos a Valor Presente. Logo abaixo aparece a Taxa de desconto VP (custo de capital) usada no estudo, sempre vinculada ao valor que você parametrizou.
Quadro de Áreas
As tipologias com área, preço/m² e o VGV resultante — a base de toda a receita.
Gráfico de Fluxo de Caixa Acumulado + Margem VP
A curva do caixa acumulado mês a mês (o "vale" é a sua exposição), com a rosca da Margem VP e os marcos do cronograma: Início, Início Obra, Lançamento, Exposição (mês do maior caixa negativo) e Entrega. Já considera financiamento à produção e securitização. No topo do gráfico, selos indicam quando a viabilidade usa Plano Empresário (ou Securitização, em loteamentos) e/ou uma Operação Financeira.
Composição do Resultado (em R$)
Uma cascata que parte do VGV e chega ao Lucro Líquido. As colunas mostram o cenário Atual, a Referência (se escolhida) e o % sobre o VGV:
- VGV Atual Total → (+) Receita de Juros (juros da carteira; ~0 na incorporação) → (-) Permuta Física → Receita Líquida.
- A partir da Receita Líquida deduzem-se Permuta Financeira, Terreno, Obra, Incorporação, Comercial, Impostos e Desp. Financeiras, chegando ao Lucro Líquido.
Indicadores (cada um Nominal e VP)
- Margem = Lucro ÷ Receita Líquida.
- TIR do Negócio = taxa interna de retorno do fluxo, mostrada ao ano e ao mês (formato 0,00%). Em fluxos muito favoráveis a taxa pode explodir; nesses casos o sistema exibe ">1.000%" como teto de segurança.
- ROI = Lucro ÷ exposição de caixa (quanto o capital empatado rende).
- Receita, Lucro e Exposição em R$ mil.
"Nominal" soma os reais ao longo do tempo; "VP" traz tudo à Data Base pela Taxa de Desconto — é a leitura que considera o valor do dinheiro no tempo.
Resumo das Tabelas & Impressão
Um resumo das condições de pagamento por tabela e o botão para imprimir/exportar a Capa como relatório.
Receitas & Vendas
Entenda como o motor financeiro trata o tempo, a formação do VGV e as curvas de recebimento.
1. Datas: A diferença entre Data Base e Lançamento
A correta definição das datas é o coração matemático do RealPlanner. Elas definem o momento zero das vendas e a âncora financeira para todos os cálculos de rentabilidade (VPL e TIR).
Mês de Lançamento
É o marco zero operacional das vendas. Independentemente de quando o projeto inicia seus gastos de aprovação, é no Mês de Lançamento que a Curva de Velocidade de Vendas começa a girar e a injetar receita no caixa.
Data Base (VPL)
É o referencial financeiro da empresa. O motor calcula a distância em meses de cada entrada/saída de caixa até a Data Base. Fluxos que ocorreram antes desta data sofrem capitalização, enquanto fluxos que acontecerão depois sofrem desconto.
SIMULADOR DE DATAS
Como funciona
A Data de Início marca o mês 1 do fluxo de caixa — normalmente quando começam os primeiros gastos (aprovação, terreno, projeto). Todas as linhas das tabelas de fluxo são contadas a partir daqui.
2. Quadro de Áreas e Preços
O Quadro de Áreas define os produtos que você irá colocar no mercado e as unidades que serão entregues ao dono do terreno (Permuta Física). A partir daqui, formamos o VGV Global (Valor Geral de Vendas).
Interaja com o quadro abaixo: clique nas colunas ou nos campos de texto para entender a função matemática de cada item na formação do VGV.
Quadro de Tipologias e Preços
Sandbox Interativo
| Tipologia | Tabela | Unid. | Perm. | Área(m²) | Preço/m² | VGV Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R$ 22.100.000,00 | |||||||
| R$ 13.770.000,00 | |||||||
| TOTAIS / MÉDIAS: | 60 | 2 | - | - | R$ 35.870.000,00 | ||
Como funciona
Clique em qualquer campo da tabela acima para ver como ele impacta a viabilidade.
Impacto da Permuta na Margem
Você notará no Dashboard uma configuração chamada "Considerar Permuta Física no Denominador da Margem %".
- Se Ativado: O VGV das unidades do terrenista soma-se ao faturamento total para diluir a margem, mostrando um percentual menor, porém tecnicamente mais alinhado à construção global.
- Se Desativado: A margem é calculada puramente sobre as unidades vendidas.
3. Condições de Pagamento
As condições de pagamento representam como e quando o VGV projetado no quadro de áreas vai entrar efetivamente no seu fluxo de caixa. Diferentes condições de pagamento (ex: Tabela Curta vs. Tabela Longa) causam impactos gigantescos no VPL e na Exposição de Caixa do projeto.
Período de Obra (Poupança)
Representa as parcelas pagas diretamente à incorporadora (Sinal, Mensais e Balões) antes do Habite-se. Esse dinheiro oxigena a obra e evita que você precise pegar juros mais caros em bancos.
Financiamento Bancário
É o saldo devedor quitado nas Chaves, geralmente através de financiamento. Para a incorporadora, isso é um recebimento à vista (repassado pelo banco). Para a viabilidade, ele entra em um único "boom" de receita no final do cronograma.
Explore o quadro abaixo clicando nas colunas para entender a formação de uma "Tabela Padrão" e veja a matemática agindo para fechar os 100% de distribuição.
Dois controles que mudam o realismo da tabela
- Mensal máxima (Teto): limita o quanto cada parcela mensal pode representar do valor da unidade. Se o percentual de Mensais gerar parcelas acima desse teto, o excedente é empurrado para o Ato (entrada) — em vez de esticar o prazo. Serve para respeitar a capacidade de pagamento do cliente sem inventar parcelas altas demais.
- Desconto da tabela: abatimento concedido na venda daquela tabela. Ele reduz a receita efetiva (a curva de recebimento já entra líquida do desconto) e, por consequência, também é a base de cálculos que incidem sobre a receita, como a permuta financeira.
Tabela Padrão (Exemplo)
Como funciona
Clique nos nomes das etapas (Ato, Mensais, etc) para entender o impacto de cada uma.
4. Velocidade de Vendas
Não basta ter um VGV alto e uma boa tabela de vendas se os imóveis demorarem para serem vendidos. A Velocidade de Vendas define em qual mês cada unidade será vendida e, consequentemente, quando o fluxo de pagamentos daquela unidade vai começar a cair no seu caixa.
Como Projetar no Sistema
- Você deve projetar as unidades manualmente direto na tabela de fluxo ou usar o Assistente de Distribuição de Vendas para distribuir automaticamente usando faixas percentuais.
- No Assistente, a Distribuição entre Tabelas (T1+T2+T3) precisa somar exatamente 100% — só assim o botão "Aplicar na Tabela" é liberado. As faixas de meses (ex.: "30% em 2 meses") não podem passar de 100%.
- É uma ajuda de primeiro preenchimento: depois de aplicar, sempre valide manualmente as curvas de venda.
- As vendas são contabilizadas exclusivamente em unidades inteiras (fechadas). O sistema não permite projetar "1,5 unidade", apenas números exatos como 1, 2 ou 10 unidades.
- É obrigatório projetar exatamente 100% das unidades disponíveis (total de unidades do projeto subtraídas as unidades dadas em permuta física).
Painel de Avisos (Validação)
Se você esquecer de distribuir todas as unidades ou tentar distribuir mais do que o limite existente, o sistema identificará o erro e mostrará um alerta vermelho no Painel de Avisos no topo da tela. Veja um exemplo real:
Abaixo, temos o Simulador do Assistente de Distribuição de Vendas. Teste como o sistema processa automaticamente faixas percentuais para distribuir as unidades inteiras ao longo dos meses.
Simulador de Vendas
Curva de Vendas
Resultado Mensal
Como funciona
Interaja com a ferramenta acima e clique em Aplicar Projeção.
5. Curva de Repasse
O Repasse (Financiamento Bancário) não cai na conta da incorporadora instantaneamente no dia da entrega das chaves. A emissão do Habite-se, o registro no cartório, a assinatura dos contratos com o banco repassador e a liberação efetiva do recurso pelo banco formam um processo burocrático que pode levar de 3 a 6 meses.
Atraso Estratégico no Motor
- No RealPlanner, se você configurar uma Curva de Repasse de 30% no Mês 1, 50% no Mês 2 e 20% no Mês 3, significa que o bloco de recebimento das Chaves será fatiado nesses três meses após a conclusão da obra.
- Isso adiciona realismo financeiro. Evita que a viabilidade acredite em uma injeção irreal de 20 milhões de reais no exato mês da entrega da obra.
- Ao atrasar esse recebimento, a TIR e a Exposição de Caixa pioram um pouquinho, mas refletem a realidade cruel da burocracia brasileira de repasse!
Terrenos & Aquisição
Entenda como a forma de pagamento do terreno impacta a exposição máxima de caixa e as diferentes modulações de permuta.
1. Compra Direta: Sinal e Parcelamento
Quando o terreno é pago em dinheiro, o cronograma desses desembolsos muda todo o jogo. Pagar um terreno à vista antes do lançamento exige um fôlego financeiro imenso da empresa (Exposição de Caixa alta). Por outro lado, alongar o pagamento para depois do lançamento permite que as próprias vendas paguem o terreno.
Como funciona no Motor
- O Sinal geralmente é atrelado à Data de Aquisição (meses antes do lançamento).
- As Parcelas podem ser estendidas por vários meses, caindo na mesma esteira de tempo da obra e das vendas.
- Como o terreno é o primeiro grande desembolso, ele dita o pico negativo do seu gráfico de fluxo de caixa acumulado.
Abaixo, o simulador exclusivo para entender como o sistema interpreta as diferentes opções de compra:
Simulador de Pagamento
Distribuição do Pagamento
Como funciona
O pagamento será diluído em parcelas iguais a partir da data em que você assinou a compra do terreno. Isso costuma gerar uma necessidade grande de capital próprio logo no início (maior exposição de caixa), já que você terá que arcar com essas parcelas antes do projeto começar a vender e colocar dinheiro para dentro.
2. Permuta Física e Financeira
Nem sempre a compra do terreno envolve apenas dinheiro vivo. A estruturação via permuta é fundamental para viabilizar projetos com menor necessidade de capital. No motor de cálculo, diferenciamos a Permuta Financeira da Permuta Física.
$$Permuta Financeira
O terrenista recebe um percentual da receita de vendas. O dinheiro sai do seu caixa para ele à medida que você for recebendo de seus clientes.
- O percentual incide sobre a receita líquida dos descontos concedidos na venda das unidades — não sobre o VGV bruto de tabela.
- Não bloqueia nem tira unidades do seu estoque de vendas.
- Excelente para o seu Fluxo de Caixa (se paga com as vendas).
- O sistema permite abater os gastos comerciais e de impostos da base de pagamento da permuta.
🏢Permuta Física
O terrenista não recebe dinheiro, mas sim unidades construídas (apartamentos, casas ou lotes) no final da obra como forma de pagamento.
- Você não vende essas unidades, logo, elas não geram receita no fluxo de caixa.
- Porém, o custo de obra delas existe e fica integralmente no caixa da incorporadora.
- No balanço (DRE), o Custo da Obra "paga" a aquisição do Terreno.
Como o sistema lê a Permuta Física?
A inserção das unidades de permuta física ocorre lá trás, no Quadro de Tipologias (Aba de Receitas). Quando você preenche a coluna de Permuta, o motor automaticamente zera a receita dessas unidades (elas não vão pro caixa), mas mantém a área privativa rodando no cálculo do custo de obra. Na aba de Terrenos, o que você vê é apenas o equivalente monetário dessas unidades (VGV equivalente) para entender o valor "real" pago pelo terreno.
2. PERMUTA FINANCEIRA
Distribuição da Permuta Fin.
Como funciona
É o formato mais inteligente para o fluxo de caixa corporativo. Você paga o terrenista na exata proporção do dinheiro que de fato cai na sua conta pelas vendas (receita recebida).
3. Custos de Aquisição e Corretagem
Não esqueça que a compra do terreno gera custos acessórios fundamentais e que não podem faltar no fluxo de caixa, com foco especial na Corretagem (comissão de intermediação da negociação da terra).
Base de Cálculo Automática
No sistema, a comissão de intermediação e demais custos acessórios podem ser lançados em um valor fixo direto ou como percentual. Quando selecionado o formato percentual (ex: corretagem de 6%), a base de cálculo matemática que o motor utiliza considera a soma real do valor do terreno, agregando todos os formatos:
Custos de Obra
Compreenda a formação do orçamento construtivo e como a Curva de Obra desenha a saída de caixa ao longo do tempo.
1. Base de Cálculo do Orçamento
Para o motor calcular o custo de construção global, ele precisa de uma base financeira robusta. No sistema, você pode injetar o custo da obra de duas maneiras principais:
Orçamento Fechado
Você digita um valor global fixo e absoluto (ex: R$ 30.000.000,00). É ideal quando a equipe de engenharia já desenvolveu um orçamento detalhado parametrizado por fora.
Custo Paramétrico (m²)
Você define um indicador de custo por m² de referência (por m² privativo ou construído). O motor pega esse valor e multiplica por toda a área escolhida das tipologias.
1. PARÂMETROS GERAIS DA OBRA
Como funciona
O valor base por metro quadrado para construir. Este valor será multiplicado pela área do projeto para encontrar o Orçamento Total da Obra.
2. Curvas de Obra (base de curvas)
A curva físico-financeira define como o custo da obra se distribui mês a mês. No RealPlanner ela deixou de ser desenhada à mão: agora vem de uma base de curvas pré-definidas, uma para cada prazo de obra (de 6 a 60 meses), separadas por modelo (Incorporação e Loteamento). Cada curva soma exatamente 100% e termina no seu prazo.
Na Empresa: personalizar a base
Em Configurações da Empresa → Curvas de Obra, o administrador pode adaptar as curvas ao padrão da sua construtora:
- Exportar a planilha Excel padrão (uma coluna por prazo).
- Editar no computador (os valores aparecem em %).
- Importar de volta. O sistema só aceita se cada curva somar 100% e terminar no prazo da coluna; caso contrário, recusa e lista os erros para correção.
Enquanto a empresa não personaliza, valem as curvas padrão do sistema. Dá para voltar ao padrão a qualquer momento.
Na Viabilidade: qual curva é usada
A curva é escolhida automaticamente pelo nº de meses de obra que você configurar. Mudou o prazo, a curva se ajusta sozinha.
- Curva personalizada só nesta viabilidade: exporte o modelo de 1 coluna, edite e faça o upload. Aqui o sistema valida apenas a soma 100%; se o período divergir do prazo configurado, ele apenas avisa (não recusa).
- Se você alterar o nº de meses depois de subir uma curva personalizada, o sistema volta automaticamente para a curva padrão da base (para não aplicar uma curva de prazo errado).
- O botão "Voltar curva padrão" desfaz a personalização quando quiser.
Simulador: seleção da curva pelo prazo
Escolha o prazo de obra e veja qual curva a base aplica automaticamente.
3. Custos Parametrizáveis da Obra
Além da Base Principal do Orçamento, você pode (e deve) cadastrar custos específicos atrelados à obra. Um exemplo clássico é o Gerenciamento de Obra, que pode ser lançado como um valor fixo mensal, e diluído numa quantidade de parcelas configuradas.
Explore o painel abaixo para testar e entender como cada possibilidade de parametrização impacta a viabilidade.
SIMULADOR: GERENCIAMENTO DE OBRA
Como funciona
Você define uma Verba Total fixa em Reais (R$) que será distribuída nos meses escolhidos.
Custos de Incorporação
Nenhuma viabilidade fecha apenas com Terreno e Obra. As despesas acessórias costumam corroer uma parte significativa da margem do projeto. Neste módulo, vamos entender como alocar projetos, taxas legais e seguros.
1. Despesas Acessórias
O RealPlanner permite alocar uma série de despesas acessórias para não deixar nenhum furo no caixa:
2. Criando uma Despesa
Veja como é simples parametrizar a forma que o dinheiro vai sair do caixa, atrelando a despesa ao VGV, Custo da Obra, ou definindo uma verba fixa.
SIMULADOR: DESPESAS COM DEMOLIÇÃO
Como funciona
Você informa um orçamento global fechado (R$) para essa despesa. No exemplo de uma demolição, é a opção mais comum.
Comercial & Marketing
Para vender, é preciso gastar. Estes custos estão intimamente ligados à Velocidade de Vendas do projeto e ao VGV (Valor Geral de Vendas). Entenda como provisionar comissões e verbas de marketing.
1. Corretagem e Prêmios
A Comissão de Vendas (Corretagem) gira geralmente entre 4% a 6% do VGV. O RealPlanner permite simular várias formas de pagar essa conta: seja deduzindo no Ato/Sinal, seja alongando o pagamento junto com os recebimentos do cliente, além de poder definir %s diferentes de prêmios por Tabela de Venda.
SIMULADOR DE CORRETAGEM
| Verba | Tabela 01 | Tabela 02 | Tabela 03 |
|---|---|---|---|
| Corretagem (% VGV) | |||
| % Prêmio |
Como funciona
O percentual do Valor Geral de Vendas (VGV) destinado aos corretores e imobiliárias. É possível definir cenários diferentes para Tabelas de Vendas com ou sem prêmio. Um valor padrão de mercado é de 4% a 6%, mas varia muito conforme a praça e agressividade comercial.
2. Verba de Marketing: Mídia e PDV
O budget de marketing é provisionado como um percentual do VGV total (ex: 2%). Ele se divide em Propaganda e Ponto de Venda (PDV), e você pode configurar exatamente como esse dinheiro vai sair do caixa ao longo dos meses.
SIMULADOR DE MARKETING
Propaganda
PDV (Ponto de Venda)
Como funciona
O "budget" global de marketing do empreendimento, calculado como um % do Valor Geral de Vendas (VGV). O padrão de mercado é de 1.5% a 3%.
Impostos
Os impostos incidentes sobre as vendas representam uma fatia considerável das saídas de caixa. A escolha do regime tributário adequado, como o RET, pode aliviar a carga tributária e o fluxo de caixa, pois permite pagar impostos apenas sobre o que for recebido dos clientes.
1. Regime Tributário e Alíquotas
Configure o regime tributário da SPE, a alíquota total e a base de cálculo (Regime de Caixa ou Competência) para projetar exatamente quando os impostos serão deduzidos do fluxo.
SIMULADOR: IMPOSTOS SOBRE VENDAS
Como funciona
O Regime Especial de Tributação (RET) é o mais comum e vantajoso para incorporações. Ele unifica IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma guia única e garante o patrimônio de afetação.
Financiamento
Compreender o financiamento é crucial para viabilizar projetos de incorporação. No RealPlanner, simulamos desde o tradicional Plano Empresário bancário até operações customizadas de dívida, como CRI, Debêntures ou mútuos com investidores.
1. Plano Empresário (Financiamento à Produção)
O Plano Empresário financia parte do Custo de Construção, mas os bancos impõem travas comerciais (mínimo de vendas) e físicas (mínimo de obra executada). Brinque com as taxas e veja como funciona a mecânica.
SIMULADOR: PLANO EMPRESÁRIO
Como funciona
O banco financiará até 80,00% do Custo de Construção. O saldo restante deve ser aportado com capital próprio ou vendas.
2. Operações Customizadas (Mútuos, CRI, Debêntures)
Quando você busca captação fora dos bancos tradicionais, você precisa definir sistemas de amortização, carências e regras de pagamento de juros. Use o simulador abaixo para entender os diferentes métodos (Price, SAC, Bullet) e o impacto de pagar ou não os juros durante a carência.
Simulador de Captação Estruturada
Como funciona
Tabela Price: As parcelas são fixas (iguais) do início ao fim. No começo, você paga mais juros e amortiza menos o principal. Traz previsibilidade de caixa.